住宅寸土寸金 分摊面积怎样才合理？

 在房屋价格越来越高的情况下，住房问题成为刺激每家每户的切身利益的神经，随着近年来房地产业的快速发展，“寸土寸金”已经不再是神话。在此背景下房屋测绘再度成为广大买房人和卖房人关注的焦点，住宅的面积分摊也成为人们谈论的越来越多的话题。

房产测绘的目的及意义

房产测绘主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费，以及为城镇规划建设提供数据和资料。房产测绘包括房产平面控制测量、房产调查房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量、成果资料的检查与验收等，房产测绘作为对房屋面积进行测算的具体形式，在当前有着重要的意义。

一、房产测绘可以为房产产权人提供法律保护依据。房产测绘的结果一经房产管理部门确认发证即具有法律效力，处理产权纠纷的重要依据，它直接关系到购房人的切身利益，房产测绘的面积计算及其测量精度都有严密的科学性，是产权产籍管理部门为产权人提供法律保护的重要依据，同时也为调处房屋所有权和土地使用权的纠纷、审核违章、违建和违章占地提供了可靠的依据。

二、房产测量是城市建设、规划和管理的重要依据。房产测绘按照国家有关部门制定的房地产测绘技术标准和有关房屋及其用地的有关信息和资料，通过对房屋自然状况和权属况的专业测量，弄清城市房屋和土地占有位置、面积及其用地等状况，从而为房地产产权的管理提供基础数据，这些数据是核发房屋所有权证和土地使用权证的重要组成部分，也是建立房地产档案的原始资料，因此，房产测绘是进行城市土地资源开发利用、城市规划建设管理必不可少的基础资料。

三、房产测绘也是检验商品房买卖面积是否缩水的重要手段。当前由于商品房价格居高不下，部分开发商在利益的驱使下时常会打起面积的主意，推广和进行房产测量有利于保护买卖双方的利益，有利于维护正常的市场秩序。

房产测绘中住宅的分摊

房产测绘随着房屋价格的上涨而愈发广受关注，而住宅的价格尤其牵动老百姓的神经，因而住宅的面积测绘要慎之又慎。

(一)房屋的共有建筑面积

房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，共有建筑面积的分摊原则为1、产权各方有权属分割文件的或协议的，按文件或协议规定执行;2、无产权分割文件或协议的按相关房屋建筑面积规范进行分摊;3、多种不同功能用途房屋(如综合楼、商住楼)共有公用建筑面积按使用的功能区根据分摊原则进行分摊。

有的规范上说纯住宅的分摊按全幢分摊，但是以下几种情况要按全幢分摊显然有失公平：一幢住宅有的单元即有楼梯也有电梯，其他单元只有楼梯;一幢住宅有的单元有大型楼梯其它单元是小型楼梯;一幢住宅有的单元室复式住宅而其它的单元是普通住宅;一幢住宅每一层有各自的层共用面积，有的层共用面积特别大，有的层共用面积特别小;联体别墅住宅布局不一;一幢住宅各单元层数不一样。

所以建议住宅共有建筑面积的分摊方法为：住宅楼每一单元为一功能区，为某一功能区服务的共有建筑面积由该功能区进行分摊，住宅楼的公共建筑面积为整幢楼的建筑面积减去各功能区的建筑面积，各功能区分摊全幢共有建筑面积。各功能区分摊的共有建筑面积加上本功能区的公共建筑面积根据其套内建筑面积的大小分摊。

共有建筑面积的分类：1、全楼共有共用的建筑面积为为整幢楼服务的共有共用建筑面积，2、功能区共有共用的建筑面积为专为某一功能区服务的共有共用的建筑面积，3、层共有建筑面积为区分各层的建筑面积如各层共用面积不同时应各层各自进行分摊。

(二)幢的分摊

幢是房产调查的基本单位，也是房产要素测量的基本单位，因而在房产测量中对“幢”的概念进行明确的区分具有重要的意义。幢的定义为经规划设计部门批准的的，基础与结构是一个整体的，具有同一共有设备的，独立的，不同结构及不同层数组成的房屋。

“幢”划分的基本原则主要有：

1、同期规划同期建成的;2、是否同一设计单位的同一整套设计图纸的;3、规划设计图纸中房屋的基础与结构是一个整体的;4、以通廊或架空通道连成房屋的各自分幢;5、结构层数相同，户主或门牌号不同、结构又分得凯的毗连房屋，可以分别分幢;6、裙塔楼相连的看其是否为独立的共有共用设备的;7、本身原是独立的房屋，利用楼房之间的间隙地、底层或多层以裙楼的形式连成一片的房屋，裙楼与原楼房分别分幢。

幢分摊的内容有全幢的外半墙;穿过全幢的且在各个功能区相通的垂直和水平通道;为全幢楼服务的管井、垃圾道、设备间、层、地下室;为全幢服务且在本幢内的公共门厅、值班室、管理用房。

(三)为多幢房屋服务的管理用房的分摊

在一幢房屋内的，把它作为一套户室来看待，计算其套内面积，将该所在幢的共有面积应该分摊至这些管理用房的共有面积分摊到这些管理用房中来确定其建筑面积。幢外的独立的管理用房(含一些配套设施用房等)为整个小区服务的，含会馆、社区管委会、配套设施用房、幼儿园、学校等，这些房屋单独测绘，分别绘制单独的房屋平面图。房产测绘作为一种法定测绘，主要是为房屋各项管理工作提供服务，无论房产测绘怎么测绘，无论住宅怎么分摊，都要符合合法、科学的原则，为广大住户所接受、认可。